湖州市住房公积金个人住房贷款办理指南 - 湖州市住房公积金管理中心
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湖州市住房公积金个人住房贷款办理指南

发布时间: 2017-02-28 12:26:08   作者:本站编辑   来源: 湖州市住房公积金管理中心   浏览次数:

    一、贷款申请条件

    具有完全民事行为能力的职工在本市市域内购买、建造、翻建或大修具有自有产权的自住住房时,提取本人及房屋共有权人住房公积金个人账户余额不足时,可以申请住房公积金贷款。借款人(含配偶,下同)在申请住房公积金贷款时还应具备以下条件:申请前连续足额6个月缴存住房公积金(新就业大学生或引进人才为2个月);具有稳定的经济收入,具备偿还贷款本息的能力;个人信用良好,符合住房公积金贷款对个人信用的有关要求;购买住房的,需签订有效的购房合同,用自有资金已支付占总房款规定比例的首期款;建造、翻建或大修住房的,需提供有关批准文件、不动产权证;同意提供贷款委托人认可的贷款担保;借款人未办理过公积金贷款或与前笔住房公积金贷款还清间隔6个月以上;以共有房产申请贷款的,其房屋共有权人须为借款人配偶或直系血亲;公积金管委会规定的其他条件。

    申请贷款时间须符合以下规定:

    (一)购买商品房的,借款人在办理商品房买卖合同备案之日起至结清房款前,提出贷款申请;

    (二)购买拆迁安置房屋的,借款人在签订房屋拆迁安置调产协议之日起至结清房款前,提出贷款申请;

    (三)购买再次交易住房(以下简称二手房)或通过拍卖程序购房的,借款人应在办妥房屋交易过户手续,交纳房屋契税(以结算税务发票(或完税凭证)上的日期为准)后的3个月内,提出贷款申请;

    (四)建造住房的,借款人应在持有有关部门批准文件,建造房屋竣工并取得不动产权证后的3个月内,提出贷款申请;

    (五)翻建或大修住房的,借款人应在持有有关部门批准文件,完成房屋翻建或大修工程后的3个月内,提出贷款申请。

    二、提供资料

    (一)借款人及其房屋共有权人的身份证明、婚姻证明、户籍证明、收入证明(月还款额大于缴存工资基数的60%需提供);

    (二)借款人及其房屋共有权人缴存住房公积金凭证、借款人还贷银行卡;

    (三)购买商品房的,提供经房地产管理部门备案登记的购房合同和已支付不低于购房款总额规定比例的付款凭证,期房的还需提供《商品房预告登记证》;

    (四)购买拆迁安置房屋的,提供房屋拆迁协议和支付不低于房屋调换补差价规定比例的付款凭证;

    (五)购买二手房的,提供购房合同、结算税务发票(或完税凭证)、《不动产权证》、卖方身份证、《买卖双方付款约定书》、放贷银行卡;

    (六)通过拍卖程序购房的,提供有效的购房证明和已支付房款的有效证明,结算税务发票(或完税凭证)、《不动产权证》;

    (七)建造、翻建或大修住房的,提供有关部门的批准文件、信用良好的房屋评估机构出具的《房屋抵押价值评估单》、《不动产权证》;

    (八)再次申请住房公积金贷款的,提供住房公积金缴存地和拟贷款住房所在地不动产登记部门出具的不动产登记信息查询记录;

    (九)异地首次贷款的,持异地缴存城市公积金中心出具的异地贷款职工住房公积金缴存使用证明,近12个月的职工个人住房公积金缴存明细和收入证明(月还款额大于缴存工资基数的60%需提供)。异地再次贷款的,另须提供前笔住房公积金个人住房贷款还清证明,同时提供住房公积金缴存地和拟贷款住房所在地的不动产登记部门出具的不动产登记信息查询记录;

    (十)公积金中心要求提供的其他条件。

    三、贷款额度、期限和利率

    (一)贷款额度

    具体可贷额度同时根据职工所购住房的状况和价格、贷款期限、个人还款能力和信用状况等因素综合确定。贷款额度须同时符合以下规定,即取最低值:

    1、不得高于按新的计算公式计算的可贷款额度。

    借款人和配偶住房公积金账户月均余额×倍数(倍数目前按10倍确定)。新就业大学毕业生和引进人才首次使用住房公积金个人住房贷款的,贷款最高额度可在按新的计算公式计算后可贷款额度的基础上享受上浮30%的优惠政策。缴存职工家庭首次使用住房公积金个人住房贷款的,单职工缴存家庭可贷额度计算低于10万元的,按10万元确定;双职工缴存家庭可贷额度计算低于20万元的,按20万元确定。

    2、不得高于购房总金额的规定比例。

    购买商品房的,缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房,首付款比例为20%。缴存职工家庭再次使用住房公积金贷款购买改善型自住住房的,对拥有1套及以下住房且已结清相应购房贷款的,首付款比例为20%;对拥有1套及以下住房且未结清商业性个人住房贷款的,首付款比例为30%。缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买房龄五年以上的二手房,贷款首付款比例在上述政策基础上增加10%。

    购买拆迁安置房屋的,不得高于房屋调换补差价的规定比例。

    购买二手房的,不得高于应纳税额或合同价或市场评估价格三者低值的规定比例。

    建造、翻建或大修住房的,不得高于支付建造、翻建或大修住房实际费用的50%,且不得高于中心确认的市场最高价格。

    3、不得高于单笔贷款规定的最高限额及累计限额。

    单职工缴存家庭最高贷款额度为40万元,双职工缴存家庭最高贷款额度为50万元;新就业大学生和引进人才首次使用住房公积金个人住房贷款享受贷款额度上浮30%优惠政策的,单职工缴存家庭最高贷款额度不超过48万元,双职工缴存家庭最高贷款额度不超过60万元;单职工缴存家庭累计可贷款额度不超过55万元,双职工缴存家庭累计可贷款额度不超过70万元。

    4、计算后的月还款额与月收入之比控制在60%(含)以内。

    (二)贷款期限

    贷款期限须符合以下规定:

    1、由贷款期限确定的借款人最终还贷时间,女性不得超出60周岁,男性不得超出65周岁。

    2、购买二手房,位于中心城区和县区首位城镇的,房龄与贷款期限之和不得超出40年;位于其他城镇的,房龄与贷款期限之和不得超出30年。

    3、不得超出规定的最长年限30年。

    4、计算后的月还款额与月收入之比控制在60%(含)以内。

    (三)贷款利率

    贷款利率按中国人民银行公布的利率标准执行。

    贷款期间如遇法定利率调整时,合同期限在1年(含1年)以内的,实行合同利率,不分段计息;合同期限在1年以上的,从调整利率的下一年1月1日开始,按相应利率档次执行新的利率标准。

   国家法定利率调整时,贷款委托人与受托银行必须执行中国人民银行有关规定。

    四、办理流程

    (一)贷款受理

    1、贷款咨询。中心贷款受理岗(或开发公司和中介公司贷款协理员,以下简称协理员)为借款人作贷款咨询,根据借款人的资格条件和贷款需求,确定贷款金额、贷款年限、还款方式及贷款银行等。

    2、网上申请。借款人(或委托协理员)在公积金网上办事大厅填报《个人住房贷款申请表》。网上申请后再到中心业务窗口申请办理公积金贷款。

    3、窗口申请。借款人持申请材料至中心业务窗口申请办理公积金贷款,填写(如已在网上申请,则直接打印)《个人住房贷款申请表》等相关材料。

    借款人在贷款受理阶段在借款合同等相关资料上预先签字,并可委托协理员办理接下来的流程。贷款受理岗进行贷款初审,审查通过后,出具收件单给借款人。

    (二)审批签约

    1、贷款复核。贷款复核岗完成贷款复核工作。

    2、贷款审批。贷款审批岗完成贷款审批工作。

   3、合同签约。受托银行工作人员将借款合同带回银行备案盖章,返还给公积金中心后中心盖章。借款人到公积金中心签订借款合同等相关资料(如果借款人在贷款受理阶段在借款合同等相关资料上已签字且审批通过的,视作合同签约)。

    合同签约后,中心权证管理岗(以下简称权证岗)通知开发公司(其中二手房贷款的通知借款人)领取相关资料办理抵押权证。

    (三)抵押办理

    1、权证办理。期房贷款的,由开发公司办理预抵押权证;现房贷款的,由开发公司(或借款人)领取中心出具的《个人贷款承诺证明书》后办理不动产权证以及他项权证;二手房贷款的,由借款人办理他项权证;组合贷款的,由受托银行办理权证。相关权证办理资料由权证岗移交给开发公司、借款人或受托银行。

    2、收取领件单。权证办理完后,开发公司(二手房贷款的为借款人)将权证领件单交予权证岗。

    3、领取权证。权证岗收到权证领件单后,到办证中心领取权证。组合贷款的,受托银行直接将办理好的权证移交给权证岗。

    (四)贷款发放

    1、确定放款名单。中心根据当月放款计划,按照贷款申请时间、权证收取时间和房屋类型等因素确定当月放款名单。

    2、放款。贷款发放岗在权证岗核实房屋抵押、查封情况和公积金缴存情况确定放款名单无误后在业务系统中进行放款操作。打印批量放款清单,并将批量放款清单、借款合同、借款借据、委托扣款书、还贷银行卡复印件等资料当日移交各承办银行,不联网银行于2个工作日完成贷款发放工作。各承办银行在放款后次日前将借款借据(加盖银行章)返回中心贷款发放岗。

    3、领取资料。贷款发放后,贷款发放岗通知开发公司协理员(二手房贷款的通知借款人),到中心贷款发放岗领取借款借据、借款合同等资料。

    五、其他规定

    (一)首次申请住房公积金贷款的新就业大学生和引进人才可享受优惠政策:住房公积金连续足额缴存时间缩短至2个月;贷款额度在可贷金额的基础上上浮30%(双职工最高至60万元,单职工最高至48万元)。

    (二)职工家庭再次申请住房公积金贷款,实行贷款额度累计控制(双职工累计70万元,单职工累计55万元)。

    (三)再次申请公积金个人住房贷款的,申请人家庭第二套及以上住房套数的认定,以住房公积金缴存地和拟贷款住房所在地不动产登记部门出具的不动产登记信息查询记录来认定申请人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)拥有的住房套数。以下情况可暂不列入第二套及以上住房贷款的认定标准:

    1、离婚前已使用住房公积金贷款并且已还清的,离婚后房屋无产权方再次购房,并且在贷款住房所在地无其它房产的,前次公积金贷款可暂不列入二套住房认定标准。

    2、使用住房公积金贷款所购住房因拆迁原因,需再次购买住房的,凭拆迁安置协议等有效证明,在前次公积金贷款还清后,可暂不列入二套住房认定标准。

    3、使用住房公积金贷款所购住房因房屋质量等问题需换房的,凭有效换房证明,在前次公积金贷款还清后,可暂不列入二套住房认定标准。

    (四)借款人申请住房公积金贷款不足以支付购买、建造、翻建或大修自住住房所需资金时,可用同一抵押物,同时向银行申请商业性个人住房贷款(即组合贷款)。组合贷款总额需符合有关规定,抵押物应同时向贷款委托人和发放商业性个人住房贷款的银行设定抵押。

    (五)新就业大学毕业生指在2000年3月以后毕业并就业的国家承认的大学本科及以上学历人员(即就业时起始学历为全日制大学本科及以上);引进人才指从外地引进的具有中级及以上专业技术职务或硕士研究生学历及以上人才,不包括先引进后取得相应职称或学历的人员。对属于新就业大学毕业生和引进人才的借款人在申请贷款时,其连续、足额缴存住房公积金的时间和贷款额度可适当放宽。

    (六)以房屋共有产权申请住房公积金贷款的,未满18周岁的房屋共有权人可以作为共同的贷款抵押人,但其法定代理人需在《借款合同》上签字认可。

    (七)婚前申请住房公积金贷款,婚后配偶可以作为共同债务人,申请提取个人账户内的住房公积金存储余额归还公积金贷款,但配偶须提供相关资料,到公积金中心认可原借款合同项下的债务为夫妻共同债务。

    (八)公积金贷款逾期不到三个月以上,在借款人明确表示已无力偿还贷款情况下,公积金中心可凭借款人出具明确表示已无能力偿还公积金贷款并且愿意交法院处置房产的书面声明,即可提请法院依法提前收回贷款本息。

    (九)借款人在申请住房公积金贷款时正常缴交住房公积金,公积金贷款发放时已停止缴交住房公积金,公积金中心将不再发放公积金贷款。但借款人办理正常离、退休的除外。

    (十)购买同一小区具有产权的车库及储藏室所支付的房款,可计入房屋总价,一并计算办理住房公积金贷款;没有产权的车库所支付的房款不能计入房屋总价办理住房公积金贷款。

    (十一)在贷款审核期间针对借款人及其配偶的信用报告出现问题分以下几种情况进行处理:

    1、借款申请人或配偶信用报告有以下情况之一的,不予贷款:

    (1)最近5年内住房公积金贷款连续逾期3次(含)以上或累计逾期6次(含)以上的;

    (2)最近5年内住房公积金贷款还款违约12次(含)以上的;

    (3)最近5年内以提供虚假材料等欺骗手段提取住房公积金或获得住房公积金贷款的;

    (4)贷款(含担保人代还)、贷记卡、准贷记卡逾期所欠款项尚未还清的;

    (5)最近2年内贷款、贷记卡、准贷记卡连续逾期3次(含)以上或累计逾期6次(含)以上的;

    (6)最近5年内贷款、贷记卡、准贷记卡累计逾期12次(含)以上的。

     2、贷款申请人或配偶有以下不良信用的,增设保证人或者减少贷款额度后,可予贷款。

    (1)最近5年内住房公积金贷款累计逾期3次(含)至6次(不含),并且连续逾期不超过3次(不含)的;

    (2)最近5年内住房公积金贷款还款违约6次(含)至12次(不含)的;

    (3)最近2年内贷款、贷记卡、准贷记卡累计逾期3次(含)至6次(不含),并且连续逾期不超过3次(不含)的;

    (4)最近5年内贷款、贷记卡、准贷记卡累计逾期6次(含)至12次(不含)的。

    增设保证人的,保证人必须是在我市正常缴存住房公积金且月缴存额800元(含)以上的职工,同时不存在第一条所列明的不良信用情况。保证人仅可为一名贷款申请人提供担保。

减少贷款额度的,贷款额度按现行条件计算后的基础上减少30%。

     3、贷款申请人或配偶的个人信用记录因非恶意原因造成欠款,符合以下情况的,经审核后可以不列入不良信用。

    (1)国家助学贷款有逾期记录,在申请住房公积金贷款前已全部结清的;

    (2)贷记卡、准贷记卡有逾期记录,但因未缴纳年费所致,由所属银行出具证明并经核查属实的;

    (3)因银行问题导致个人信用报告信息不准确的,由所属银行出具证明并经核查属实的。

    4、贷款申请人或配偶的个人信用记录存在欠费、欠税、强制执行、行政处罚、账户冻结等认定的其他可能影响住房公积金贷款风险的情况,不予贷款。

    (十二)再次申请住房公积金贷款的新就业大学生、引进人才不再享受有关的优惠政策。

    (十三)缴存职工家庭购买普通自住住房,首次申请住房公积金贷款的,以公积金信息系统内无住房公积金贷款记录为首套房标准认定;再次申请住房公积金贷款的,以贷款职工住房公积金缴存地和拟贷款住房所在地不动产登记部门出具的不动产登记信息查询记录来认定;停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。   



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